13 คำศัพท์อสังหาฯที่ควรทราบ

13 คำศัพท์อสังหาฯที่ควรทราบ เมื่อคิดจะลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือสายอาชีพ จำเป็นต้องศึกษาคำศัพท์อสังหา ที่พบเจอระหว่างทางของการลงทุน เพื่อทำความเข้าใจพร้อมเลือกวิธีการลงทุนอย่างถูกต้อง และลดความเสี่ยงที่สามารถเกิดขึ้นได้ทุกโอกาส

1. CBD (Central Business District)

คือ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ เป็นย่านที่มีกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจมากที่สุดทั้ง ศูนย์รวมห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โรงแรม อาคารสำนักงาน คมนาคมขนส่งที่สมบูรณ์สะดวกสบาย ทำเลหลักๆ เช่น สีลม สาทร ราชประสงค์ สยาม อโศก ฯลฯ

2. New CBD

คำนี้ถูกย่อมาจาก New Central Business District หรือย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ ซึ่งเหมาะแก่การลงทุน เนื่องจากมีอัตรา Capital Gain และ Rental Yield ค่อนข้างสูงตามดีมาน โดยทำเลที่ถูกยกระดับให้เป็น New CBD ได้แก่ พระราม 9 และ ห้าแยกลาดพร้าว

3. Prime Areas / Prime Location

เป็นทำเลที่มีศักยภาพและมักจะเพิ่มมูลค่าที่ดินรวมไปถึงอสังหาฯ อยู่เรื่อยๆ จึงมักเป็นที่นิยมของนักลงทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่มักจะอยู่ในโซน CBD หรือ Central Business District อันได้แก่ สีลม-สาทร สุขุมวิท-ชิดลม-เอกมัย เป็นต้น

4. Downtown

คือ โซนพื้นที่ในเขตชั้นในตัวเมือง เป็นแหล่งรวมสถานที่ที่สำคัญ อาทิ อาคารสำนักงานของบริษัทชั้นนำ ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน โดย Downtown ในพื้นที่กรุงเทพ เช่น เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร สุขุมวิท ฯลฯ

5. Midtown

คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นกลางที่ถัดออกมาจากโซนพื้นที่ชั้นใน เป็นย่านที่คนอาศัยอยู่ ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก เช่น ลาดร้าว พหลโยธิน อ่อนนุช พระราม 9 เป็นต้น

6. Presales

เป็นคำศัพท์ทางธุรกิจที่คุ้นเคยในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโด เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ในราคาช่วงก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงทำให้นักลงทุนได้ราคาต่ำกว่าตลาด ประกอบกับสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนคนอื่น อีกทั้งยังสามารถถือสิทธิ์ครองโครงการเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนสร้างเสร็จ

7. Resales

คือราคาขายต่อหลังจากที่โครงการนั้นได้สร้างเสร็จแล้ว หรือบางคนอาจเรียกอย่างหนึ่งว่าขายดาวน์ ซึ่งจะมีราคาสูงกว่า ช่วง Presales และเปิดตัวโครงการในระยะแรก ข้อดีของการซื้อช่วง Resales ในแง่ของผู้ซื้อคือ ได้เห็นสภาพบ้านหรือห้องชุด วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง ตลอดไปถึงวิวทิวทัศน์ทั้งหมดก่อนตัดสินใจซื้อ ในขณะที่นักลงทุนสามารถทำกำไรที่ปรับตัวตาม Capital Gain (ผลกำไรส่วนต่างจากราคาหลักทรัพย์) ได้ในระยะยาว

8. VIP Day

วันพิเศษที่ผู้พัฒนาโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของบริษัท โดยจะได้รับสิทธิพิเศษมากมาย ทั้งราคา ส่วนลด ของแถม รวมถึงการเลือกตำแหน่งห้องก่อนคนอื่น

9. Capital Gain

สำหรับคำนี้ ถือได้ว่าเป็นส่วนสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากเป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้ Capital Gain เป็นตัวตัดสินว่าโครงการอสังหาฯ นั้นคุ้มจะลงทุนหรือไม่ ซึ่งนักลงทุนสามารถคิดคำนวณอัตราค่าเฉลี่ย Capital Gain ได้ด้วยตนเอง

โดย Capital Gain คือ กำไรที่ได้จากการขายคอนโด สามารถคำนวณได้ดังนี้

กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain

ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯส่วนใหญ่ จะมองตัวนี้เป็นเกณฑ์ในการลงทุนอสังหาฯ ว่าเหมาะสมกับการลงทุนหรือไม่ ลงทุนแล้วคุ้มค่าไหม โดยเฉลี่ยแล้ว การลงทุนอสังหาฯ Capital gain อยู่ที่ 5 – 7% ต่อปี

10. Rental Yield Rate

Rental Yield คือ คำศัพท์อสังหาอีกคำหนึ่งที่นักลงทุนจำเป็นต้องทำความเข้าใจและศึกษาอย่างถ่องแท้ เพราะเป็นคำจำกัดความหมายของอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าทั้งในส่วนของคอนโดและบ้านตลอดทั้งปี ซึ่งนักลงทุนสามารถคาดคะเนรายได้จากสูตรคำนวณ โดยหากคิดออกมาแล้ว Rental Yield Rate อยู่ในระดับ 5-7% ถือว่าโครงการนั้นควรค่าแก่การลงทุน

โดยที่ Rental Yield Rate ช= อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปี สามารถคำนวณได้ดังนี้

(ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %

เมื่อคำนวณออกมาแล้วผลที่ได้จะออกมาเป็น % ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยของอัตราผลตอบแทนการลงทุนคอนโด ปัจจุบันผลตอบแทนคอนโดในกรุงเทพ หรือใกล้แนวรถไฟฟ้า ผลตอบแทนจะอยู่ประมาณ 5-7% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่เราคำนวณแล้ว ผลออกมาอยู่ในช่วงนี้ ถือว่าคอนโดที่เราสนใจน่าลงทุน

11. Occupancy Rate

ในที่นี่หมายถึงอัตราการเข้าอยู่อาศัยของคอนโดฯ โดยสามารถวัดคุณภาพของโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย เพราะหากโครงการไหนมีจำนวนผู้เข้าอยู่อาศัยจำนวนมาก ยิ่งวัดได้ว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูงด้วยเช่นกัน จึงเหมาะแก่การลงทุนเพื่อเกร็งเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield

ยกตัวอย่างเช่นคอนโด ย่านสีลม โครงการ ABC มีจำนวนผู้เข้าพักอาศัยอยู่ประมาณ 80% จากจำนวนยูนิตที่โครงการได้ปล่อยขายทั้งหมด ยิ่งโครงการไหนที่มีจำนวนผู้เข้าอยู่ในอัตราที่สูงแสดงให้เห็นว่า โครงการนี้มีความต้องการสูง ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯสามารถนำข้อมูลในส่วนนี้มาประกอบการตัดสินใจซื้อเพื่อเก็บไว้ ทำกำไรจาก Capital Gain และถ้าจะปล่อยเช่าคอนโด ก็มีโอกาสในการปล่อยเช่าได้ง่าย และได้ Rental Yield กลับมาสูงอีกด้วย

12. Property Fund

สำหรับคำนี้จะเป็นที่รู้จักในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบของกองทุน โดย Property Fund จะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ซึ่งกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุน

13. REIT (Real Estate Investment Trust)

ส่วนใหญ่คนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัชต์ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ โดยนักลงทุนอสังหาฯ ที่ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ ซึ่ง REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

เชื่อว่าคำศัพท์ทางธุรกิจทั้ง 13 คำข้างต้น หากนักลงทุน หรือ ผู้สนใจเข้าใจความหมาย จะสามารถกำหนดแผนการลงทุนอสังหาฯ ให้มีเสถียรภาพ พร้อมช่วยลดความเสี่ยงปัญหาขาดทุนบางส่วนไปได้