ทำอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้กฎหมาย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มีความจำเป็นอย่างมากต่อการทำธุรกิจฯ ไม่ว่าจะเป็นการสรรหาที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการ การซื้อมา-ขายไป ล้วนแล้วแต่ถูกจำกัดด้วยข้อกฎหมาย เช่น กฎหมายสีผังเมือง แนวเวนคืน กฎการก่อสร้างอาคาร การควบคุมอาคาร ขอบเขตระยะร่น รวมไปถึงการล่วงล้ำอาณาเขตบริเวณ ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน และข้อบังคับต่างๆที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน

หากผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ไม่ศึกษาข้อมูล ตรวจสอบข้อจำกัดด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ อาจจะทำให้ที่ดินที่ได้มา ไม่สามารถสร้างประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ หรือไม่สามารถใช้ประโยชน์จากแปลงที่ดินนั้นๆได้

ซื้อที่ดินผิดแปลง...หายนะของผู้ประกอบการ

ที่ดิน ปัจจัยพื้นฐานในการทำอสังหาฯ ที่ดินแต่ละแปลง มีข้อจำกัดที่ต่างกัน ผู้ประกอบการบางราย อาจได้ที่ดินมาในราคาถูก หรือตัดสินใจซื้อโดยที่ยังไม่ได้ศึกษาข้อมูลอย่างถ่องแท้ อาจสร้างความเสียหายเป็นหลายร้อยหลายพันล้าน หากที่ดินที่ได้มานั้น ไม่สามารถนำมาพัฒนาให้มีมูลค่าได้ สิ่งเหล่านี้ เกิดขึ้นจากความไม่เชี่ยวชาญ ไม่ทันได้สังเกต และตรวจสอบรายละเอียดให้ถี่ถ้วน อาทิเช่น

• ที่ดินตาบอด - ไม่มีทางเข้าออก

• ที่ดินในแนวเวนคืน

• ที่ดินในแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง - ในบริเวณห้ามก่อสร้าง

• ที่ดินติดระยะถอยร่น-เชิงสะพาน

ที่ดินเหล่านี้ อาจมีราคาถูก แต่ไม่มีมูลค่าเพราะการใช้ประโยชน์ของที่ดินมีจำกัด ดังนั้น ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนควรตระหนักถึงอุปสรรคที่เกิดจากข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากผลกระทบต่อการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นได้

ที่ดินของเราทำอะไรได้บ้าง

ที่ดิน….ต้นทุนสำคัญในการพัฒนาอสังหาฯ เวลาเราตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินอยู่แล้ว และหากคิดจะสร้างอะไรซักอย่าง สิ่งสำคัญที่สุดที่เป็นเครื่องมือในการช่วยตัดสินใจเบื้องต้น คือ “กฎหมายผังเมือง” เพราะบางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรจะรู้เท่านั้น แต่เป็นเรื่องที่ทุกคนควรจะรู้ เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนั้นไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด ก่อนอื่น เรามาดูเรื่องเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกันค่ะ

การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปีเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

ประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่เห็นในปัจจุบันมีหลายรูปแบบ ซึ่งจะมีข้อกำหนดกฎหมายที่บังคับแตกต่างกัน เรามาดูความหมาย และข้อบังคับในการจัดสรรที่ดินแต่ละประเภทกันค่ะ

อาคารอยู่อาศัย คือ อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวัน และกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร แต่ถ้าอาคารดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย จะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

บ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา ต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างแนวรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

บ้านเดี่ยว คือ ที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและลักษณะของที่ดิน กำหนดให้ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เมื่อทำการปลูกสร้างบ้านแล้วจะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งเพียงพอที่จะทำช่องเปิดได้ กำหนดให้ตัวบ้านต้องห่างจากแนวเขตอย่างน้อย 2 เมตร

บ้านแฝด คือ อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน

อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้น้อยกว่า 4 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชย์กรรมได้

อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของห้องชุดจะต้องแบ่งปันกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน บริเวณห้องโถง บันได ลิฟต์ โรงจอดรถ สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ซึ่งเจ้าของห้องทุกคนจะเป็นเจ้าของร่วมตามกฎหมาย

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้!!

- ผังเมืองและกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างที่มีผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

- การควบคุมอาคารของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

- ข้อกำหนด - ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคาร

- กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอาคารชุด

- กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

- การทำนิติกรรมสัญญา

- กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

- กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค

- กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์

- การรังวัดตรวจสอบหาตำแหน่งที่ดิน

Credit : Trebs

#AARE #allaroundrealestate #allaroundrealestatethailand #buysellrentinvest #investmentinthailand #bangkokproperty #pattayaproperty #chiangmaiproperty #samuiproperty #huahinproperty #nonthaburiproperty #กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ #ความรู้อสังหา #thailandrealestateagency